Реформа долевого строительства до сих пор порождает немало вопросов. Напомним, с 1 июля 2019 года застройщики не могут привлекать напрямую средства граждан. Теперь на пути покупатель — девелопер стоит банк, где и должны храниться средства граждан до тех пор, пока объект не будет сдан в эксплуатацию. Только после этого застройщик сможет получить деньги.
По новой схеме готовы работать не все компании. Как прогнозировалось ранее, еще до вступления в силу новых правил, рынок могут покинуть около 30% застройщиков.
Гендиректор «Института развития строительной отрасли» Кирилл Холопик заявил, что за 2019 год ушло лишь 8% и это в основном очень маленькие компании, которые закончили один проект и ничего нового строить не планировали.
Сколько же застройщиков в конечном счете покинут рынок? Об этом «Строительная Россия» решила спросить у экспертов.
Антон Мороз, вице-президент НОСТРОЙ, член Совета НОПРИЗ:
— Худшие опасения, которые были связаны с переходом на новую модель финансирования, со сложностями получения доступа к проектному финансированию и открытия эскроу-счетов, на наш взгляд, существенно не оправдались. Уже более 25% объёма жилья строится по новым моделям финансирования и ещё порядка 65% — с использованием старых моделей через Постановление Правительства РФ. Все застройщики, которые обладали возможностью попадания в эти критерии, свои задачи решили, поэтому уменьшение количества застройщиков на 30% нам кажется маловероятным.
Процент ухода застройщиков с рынка, который будет продолжаться в этом году, не превысит цифру в 10%. Причем, скорее всего, где-то это будут объединяющиеся для реализации совместных проектов застройщики, т.е. возможно процент будет от 7 до 10, максимально 12-15%.
А вот риски, которые мы действительно видим, это всё-таки увеличивающееся количество банкротств застройщиков. Но это тоже цифра конечная и скорее всего она резко пойдёт на снижение. В течение двух лет в крупных субъектах будет сведена к нулю.
Алексей Шайхов, директор аналитического отдела Rosreestr.net:
— По данным «Национального объединения застройщиков жилья», в 2018 году 240 девелоперов находились на стадии банкротства. В конце 2019-го их количество возросло в два раза до 508 компаний. Нельзя сказать, что это тренд, который появился на пустом месте: если у девелоперов и были проблемы, новые правила для получения денег на строительство просто вскрыли эти проблемы. Поэтому возможно, что в течение года многие компании уйдут с рынка, но это не будет иметь катастрофический эффект.
Максим Никитин, исполнительный директор ЖК «Мечта»:
— На сегодня только 15 % застройщиков Москвы и Московской области получили одобрение на работу по проектному финансированию. И на это есть конкретные причины. Требования, выдвигаемые к застройщикам, не учитывают особенностей каждого отдельного проекта – банки, при формировании кредитной ставки не берут во внимание расходно-доходную модель застройщика, а также выдвигают обязательным условием вовлечение не менее 20% личных средств застройщика в проект.
Со стороны государства есть сложности в получение исходно-разрешительной документации. Все это делает процедуру перехода на проектное финансирование долгой, сложной и материально затратной. Не все застройщики оказались к таким требованиям готовы как финансово, так и юридически.
Поэтому, если условия перехода на проектное финансирование не будут в ближайшее время корректироваться, то стоит ожидать ухода с рынка еще большего числа мелких застройщиков, вплоть до 30%.
Ярослав Бычков, заместитель директора, направление «Сопровождение строительных проектов» Группы компаний SRG:
— Сегодня можно говорить не только о прогнозах, основанных на косвенных суждениях, но и о статистике. А она следующая: по данным портала «Единая информационная система жилищного строительства» (Дом.РФ), на территории РФ зарегистрировано всего 3989 застройщиков, из которых в отношении 619 по состоянию на сегодняшний день введена процедура банкротства. Таким образом, получаем 16% застройщиков, уходящих с рынка. Таким образом, истина, как всегда, оказалась посередине.
Закон ориентирован не столько на монополизацию строительного рынка крупными игроками, сколько на решение проблемы обманутых дольщиков, и снабжен достаточным набор компенсирующих механизмом, обеспечивающим всем участникам рынка возможности сохранить свои позиции.
