За последние годы в Петербурге и Ленобласти появилось немало новых улиц, которые возвели не городские или областные власти, а застройщики жилья. Так сегодня возрождаются советские традиции, когда одновременно сдавали и микрорайоны, и дорожные сети.

В последнее время, с ростом конкуренции на строительном рынке Северной столицы и Ленобласти, все большее значение для покупателей приобретают факторы, которые связаны не с метражом или планировкой квартиры. Это разреженность застройки, благоустройство дворовых территорий, наличие магазинов, садиков и школ. И конечно, транспортная доступность.

Дорожная инфраструктура — один из главных факторов, который учитывают покупатели при выборе жилья. Само собой, проектирование и тем более строительство улиц — это очень затратное мероприятие, даже не миллионы, а миллиарды рублей. Тем не менее крупные застройщики могут его потянуть.

Например, в Ленобласти, в частности в Мурино, действовало негласное правило — не выдавать разрешение на ввод дома в эксплуатацию тем строительным компаниям, которые не обеспечивают проект дорожной инфраструктурой. Правда, иногда даже при таком раскладе возникало недопонимание — например, улица Шувалова в Мурино строилась силами нескольких застройщиков. Оказалось, что две части дороги, согласно всем договоренностям, были построены вместе с домами. А за среднюю часть отвечал девелопер, который обанкротился. В итоге улица обрела целостность с большим опозданием.

В режиме ускорения

Если реализуется масштабный проект, то девелопер может строить не только внутриквартальную дорожную сеть, но и крупные магистрали с общественным транспортом, который необходим жителям новых микрорайонов.

«Развитие городской улично-дорожной сети закладывается в Генплане. Чтобы быстрее обеспечить жителей подъездами к их домам, по согласованию с властями и после того, как получены необходимые разрешения, застройщики могут выполнить работы по проектированию и строительству магистралей за свой счет. После завершения работ дороги обычно передаются на баланс города, за их содержание отвечают профильные органы власти», — объяснила руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева.

Как рассказал директор проекта «Северная долина» компании «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Калинин, полный цикл от начала проектирования до ввода в эксплуатацию может занимать до трех лет. Строительно-монтажные работы, включая прокладку инженерных коммуникаций, могут проводиться около года, в зависимости от протяженности участка. Камеры, которыми оборудованы дороги, подключаются к городской системе слежения за транспортом.

«Такую работу удобнее и эффективнее всего координировать в проектах комплексного освоения территорий, когда один район застраивает один девелопер, создавая все необходимую инфраструктуру», — подчеркнул Дмитрий Калинин.

Строительство небольших объектов на территории, находящейся в отдалении от других осваиваемых участков, — это другой случай. Возведение дорожной инфраструктуры, возложенное на девелоперов, здесь может оказаться настолько существенным фактором, что приведет к отрицательной экономике всего проекта. По словам заместителя генерального директора по производственным вопросам объединения «Строительный трест» Андрея Панькова, такая колоссальная финансовая нагрузка может привести к полному отказу от строительства на этой территории.

Крупнее проект — шире дороги

Действительно, как показывает практика, строительством улиц крупные девелоперы занимаются чаще всего при комплексном освоении территорий. Так, в 2014 году в Выборгском районе были построены участки улиц Федора Абрамова, Валерия Гаврилина, Николая Рубцова и Заречной в микрорайоне «Северная долина» от «Главстроя Санкт-Петербург». С годами эти магистрали становились длиннее, а параллельно микрорайон обрастал новыми транспортными артериями. Осенью 2020 года появилась часть Заречной улицы на участке от Ольгинской дороги до улицы Михаила Дудина. Эту дорогу возводило уже ООО «КВС-Парнас», входящее в группу «КВС».

С 2016 года движение в Приморском районе стало постепенно открываться по новым дорогам в Юнтолово: Гладышевскому и Юнтоловскому проспектам и Ивинской улице, где «Главстрой Санкт-Петербург» также возводит жилые дома. Общая протяженность автодорог, проложенных застройщиком, составила 7,9 км: 2 км в «Юнтолово» и 5,9 км в «Северной долине». Они оборудованы светофорными постами, пешеходными переходами, остановками общественного транспорта.

Крупные проекты за КАДом обеспечила улично-дорожной сетью и группа «ЛСР». В микрорайоне «Новая Охта» появились улицы Даниила Хармса и Корнея Чуковского, проспект Маршака и аллея Евгения Шварца, а прилегающий к жилым кварталам участок Муринской дороги был расширен. В «Цветном городе» холдинг проложил участки Чарушинской и Пейзажной улиц и Васнецовского проспекта, появились и новые участки основной магистрали — Муринской дороги.

На юго-западе города, в микрорайоне «Балтийская жемчужина», что в Красносельском районе, улицы также строятся за счёт инвестора по мере освоения территории. В 2011 году открылась улица Капитана Грищенко, в 2013-м — улицы Адмирала Коновалова, Катерников и Адмирала Трибуца, в 2014-м — улицы Летчика Тихомирова и Адмирала Черокова, в 2015-м — новый участок Катерников и набережная Матисова канала. Крупнейшей же магистралью там стало продолжение проспекта Героев, включая мост Ахмата Кадырова, движение по которому запустили в 2016 году.

По соседству с «Балтийской жемчужиной» — в районе Новосергиево — холдинг Setl Group продолжает строительство крупного проекта «Солнечный город». Улицы там девелопер также строит за собственный счёт, включая разработку проектной документации на строительство участка проспекта Ветеранов от улицы Пионерстроя до проспекта Буденного, протяженностью 2,2 км с велодорожкой и всеми необходимыми знаками. Строительством же занимался город. После завершения работ проспект Ветеранов стал одной и самых длинных магистралей в Петербурге — его протяжённость составила почти 10 км, что превосходит длину Московского проспекта.

В 2017 году был проложен переулок между улицами Тимофея Федорова и Маршала Мерецкова, в начале 2018-го открылось движение по улице Тимофея Федорова. В августе 2020-го запустили восточную половину улицы Генерала Кравченко. В будущем в Новосергиево построят другие новые дороги.

Магистраль городского значения

Самым крупным за последние годы объектом, строительство которого осуществил и профинансировал основной застройщик территории, стал новый участок Комендантского проспекта от Глухарской улицы до реки Каменки. Движение по нему было запущено в 2019 году.

«Холдинг Setl Group спроектировал и построил современную шестиполосную магистраль со светофорами, разметкой, знаками и велодорожками. Трасса длиной 900 метров с местным увеличением до восьми полос обошлась примерно в 1 млрд руб. Пешеходные дорожки отделены от проезжей части ограждениями и зелеными газонами. Для безопасности местных жителей съезды с проспекта и въезды во дворы оборудованы лежачими полицейскими», — рассказала Ольга Трошева. Сейчас до микрорайона «Чистое небо», помимо личного автотранспорта, можно добраться на троллейбусе, автобусе и ряде маршрутных такси. Девелопер также позаботился об остановках общественного транспорта — они стеклянные, нейтральных цветов и гармонично смотрятся на фоне домов. Помимо магистрали общегородского значения, холдинг строит в этом районе и другие улицы. В 2017 году открылось движение по новому участку проспекта Королева и Плесецкой улице, а годом позже машины поехали по Арцеуловской аллее. Летом 2020 года запустили ещё один участок Плесецкой улицы, продолжается строительство Верхне-Каменской. Кроме того, в портфеле застройщика есть опыт строительства улиц в Кудрово и Мурино, где также расположены объекты девелопера.

Как отмечает Андрей Паньков, проектирование улично-дорожной сети важно вести в рамках перспективного плана строительства дорог и с учетом градостроительных особенностей развития города. «Важно, чтобы проектирование и строительство дорог осуществлялись специализированными организациями, которые имеют соответствующие навыки и опыт реализации проектов, — подчёркивает эксперт. — При разработке проекта планировки территории и концепции жилого квартала NEWПИТЕР от объединения «Строительный трест» в посёлке Новоселье Ломоносовского района Ленобласти, которая проходила при участии профессиональных проектных команд, мы учитывали максимально удобную для людей компоновку внутриквартальной дорожной сети, при этом учитывали рентабельность ее строительства для застройщика. Сейчас в жилом квартале создана удобная дорожная сеть, подъездные пути, бульвары и пешеходные зоны».

Есть в Петербурге и в Ленобласти примеры совместного взаимодействия девелоперов и властей. Например, сразу несколько застройщиков профинансировали работы по строительству проезда под КАД, соединившего Верхнюю улицу в Выборгском районе Петербурга с Мурино. А сами работы осуществляла организация, выбранная властями Ленобласти.