По данным международной консалтинговой компании Colliers, в 2020 году объем продаж на петербургском рынке первичной жилой недвижимости бизнес- и премиум-класса на 14% превысил результаты 2019 года. При этом стоимость квадратного метра в этих сегментах за год выросла на 17%. Основным драйвером рынка стала льготная программа ипотечного кредитования. Однако в 2021 году количество сделок может сократиться из-за рекордного роста цен и постепенного вымывания наиболее ликвидных лотов.

По данным Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, в 2020 году было зарегистрировано 81,1 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), что на 18,6% меньше показателя 2019 года (когда было заключено 99,6 тыс. ДДУ). Снижение показателя связано с техническим выкупом квартир застройщиками в первой половине 2019 года, а также с ограничениями в работе МФЦ во время режима самоизоляции.

Объем продаж в проектах бизнес- и премиум-класса без учета оптовых продаж (и технического выкупа квартир) вырос на 14% по сравнению с 2019 годом и составил 389 тыс. кв. м.

При этом количество реализованных лотов (включая оптовые сделки) в проектах бизнес- и премиум-класса снизилось на 22% по сравнению с 2019 годом: если в 2019 году девелоперы продали 8,7 тыс. квартир, то в 2020 году этот показатель составил 6,8 тыс. квартир. Снижение количества реализованных квартир также связано с уменьшением числа оптовых сделок – если в 2019 году на них приходилось 25% от количества сделок, то в 2020 году – всего 5%.

При этом средневзвешенная стоимость квадратного метра в сегментах «бизнес» и «премиум» суммарно за год выросла на 17%. По состоянию на декабрь 2020 года, стоимость жилья в проектах бизнес-класса увеличилась на 19% и составила около 205 тыс. руб./кв. м. В премиум-классе показатель за год вырос на 34% и приблизился к 297 тыс. руб./кв. м. На фоне ажиотажного спроса девелоперы гораздо активнее повышали цены. Если раньше стоимость квартир увеличивалась примерно раз в месяц, то в 2020 году застройщики мгновенно реагировали на изменение конъюнктуры предложения. Например, в случае вымывания определенного типа квартир и недостатка предложения на рынке стоимость на данный тип лотов повышалась.

Рост цен также был обусловлен повышением строительной готовности проектов, а также изменением стоимости проектов на старте. Так, переход на проектное финансирование и увеличение себестоимости строительства повышают стоимость новых проектов на 10-15%. По данным ДОМ.РФ, по состоянию на конец декабря 2020 года более 38% от объема строящейся недвижимости Санкт-Петербурга предусматривает использование эскроу-счетов. В 2019 году этот показатель не превышал 12%.

Девелоперам удалось нарастить продажи за счет введения программы льготного ипотечного кредитования. Санкт-Петербург продолжает лидировать по объему выдачи льготной ипотеки. За период действия программы было зарегистрировано 18,5 тыс. ипотечных сделок. С мая по декабрь доля ДДУ с привлечением ипотечных средств в проектах бизнес-класса на первичном рынке составила 61%, тогда как за аналогичный период 2019 года показатель был на уровне 44%. В премиум-классе доля ипотечных сделок составила 33%, хотя за аналогичный период 2019 года была на уровне 24%.

«Если бы не введение льготной ипотечной программы, спрос на первичную жилую недвижимость мог бы сократиться вдвое. Однако ипотека была не единственным драйвером рынка. Существенное влияние на спрос оказали девальвация рубля и общая экономическая неопределенность, – комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers. – Мы ожидаем, что в 2021 году объем сделок может уменьшиться. Это связано как с вымыванием наиболее интересных и ликвидных предложений, так и с рекордным ростом цен на квартиры в экспозиции».

Объем предложения на первичном рынке недвижимости бизнес- и премиум-класса последние два года постепенно сокращается. Если в 2018 году объем нового предложения бизнес- и премиум-класса составлял 725 тыс. кв. м, то в 2019 и 2020 годах показатель был на уровне 627 тыс. кв. м и 625 тыс. кв. м соответственно. Примечательно, что весомую долю нового предложения формируют корпуса и очереди в уже реализуемых проектах. Например, в 2020 году 20% от объема нового предложения сформировала Группа ЛСР, которая вывела в продажу новые очереди ЖК «Морская набережная» и ЖК «Цивилизация на Неве».

Всего в 2020 году рынок Санкт-Петербурга пополнился 25 новыми проектами, тогда как в 2019 году девелоперы вывели в продажу 27 новых проектов. Подавляющее большинство новых проектов 2020 года сформировали проекты бизнес- и премиум-класса – это 10 и 6 проектов соответственно.

По итогам 2020 года в Санкт-Петербурге было введено в эксплуатацию 3,3 млн кв. м жилья (включая ИЖС), – это на 6% меньше результатов 2019 года. В сегментах «бизнес» и «премиум» объем жилья, введенного в эксплуатацию, составил 291 тыс. кв. м (-14% к 2019 году). Так, завершилась реализация домов бизнес-класса Barcelona («Дом на Ленсовета»), Botanica («Группа Эталон»), Yes Residence («Пионер»), Neva-Neva («Базис-СПб») и Nobelius («ПСК»). Также в эксплуатацию были введены последняя очередь проекта Skandi Klubb (Bonava) и корпуса в рамках кварталов «Граф Орлов» («Л1»), Ligovsky City и Golden City (Glorax Development). Среди проектов премиум-класса завершилось строительство двух домов: «Биография» (RBI) и «Форсайт» («Балтийская коммерция»).