НУЖНЫ ЛИ ДЕВЕЛОПЕРАМ БЛАГОУСТРОЙСТВО, ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ И СОЦИАЛКА?

27 апреля в онлайн-формате прошёл круглый стол на тему: «Нужны ли девелоперам благоустройство, транспортная доступность и социалка?».

Мероприятие организовано в рамках прямых эфиров «О недвижимости доступно» от компании «Митсан Консалтинг» совместно с Национальным объединением строителей.

Модераторами выступили вице-президент НОСТРОЙ, член Совета Ассоциации «ПОС» Антон Мороз и управляющий партнер «Митсан Консалтинг» Дмитрий Желнин.

В своём вступлении Антон Мороз подчеркнул, что обсуждаемая сегодня тема - одна из актуальных и злободневных. Поэтому при активном участии НОСТРОЙ, НОПРИЗ, саморегулируемых организаций и застройщиков была разработана Стратегия агрессивного развития инфраструктуры, которую совсем недавно успешно защитил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.

При этом Мороз отметил, что проблема обеспечения социальной и инженерной инфраструктурой зачастую ложится на региональную и федеральную власть, а также на плечи застройщика, что не может не отразиться на покупателях с точки зрения ценовой политики. Спикер считает, что это комплексная история и здесь важно соблюсти баланс интересов, определить, где взять деньги на инфраструктуру, а также как и на каких условиях привлечь инвесторов. Так, для привлечения частных денег в строительство инфраструктуры как раз выпущены инфраструктурные облигации ДОМ.РФ. В целом же, по словам Мороза, необходимо обеспечить комплексное развитие территорий чтобы то жильё, которое строится, было востребовано у покупателей.

О разнице между инженерной и социальной инфраструктурой рассказала руководитель департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family Екатерина Коган. По ее словам, обеспечение инженерной инфраструктурой зависит от того, какой объект строится. Как правило, по общепринятым нормам это все необходимые коммуникации - наличие отопления, канализации, газа и водопровода. К социальной же относится обеспечение школами, детсадами, рабочими местами, коммерцией - то есть тем минимумом, который востребован в конкретном районе. Коган отметила, что клиенты большое внимание обращают именно на благоустройство, а инженерные коммуникации воспринимаются как само собой разумеющееся.

Директор по коммерческой недвижимости MR Group Александр Сурменев также сообщил, что социальная и коммерческая инфраструктура в рамках жилого комплекса является приоритетной и к обеспечению таковой в их компании относятся серьезно. Поскольку в Московском регионе с инженерной инфраструктурой проблем нет, упор делается на социальную. Здесь у застройщика возникают трудности с медицинским комплексом, поскольку это достаточно серьёзный и сложный объект, ключевой проблемой является дальнейшая эксплуатация и использование социальных объектов, которые, как правило, город брать не хочет и застройщику приходится эксплуатировать их самостоятельно. Также докладчик предложил подумать над тем, как защитить детские и дошкольные учреждения в рамках общедомового использования, подчеркнув важность зонирования придомовой территории.

Директор ГАУ «НИ и ПИ Градплан города Москвы» Дина Саттарова затронула проблему обеспечения объектов социальной инфраструктурой в Москве. По ее словам, такие объекты невозможно передать в муниципальную собственность, поскольку они должны подходить под определённые критерии для этого. В среднем же на развитие социальной инфраструктуры в столице застройщиками расходуется 8% от всего объёма затрат на строительство, инженерной - около 6%.

Советник губернатора Астраханской области Алексей Рассказов поведал о текущей ситуации с обеспечением инфраструктурой в Астрахани, отметив, что этот вопрос решается силами области и муниципальных образований, не ложась на инвесторов и застройщиков.

Кроме того, участники задались вопросом того, можно ли привлечь частные частные деньги в развитие инженерии и социалки. Заместитель директора по научной работе ГАУ «НИ и ПИ Градплан города Москвы» Николай Кикава предупредил, что надо смотреть на те условия, по которым строит девелопер. А строит он согласно нормативам градостроительного проектирования. И, например, в регионах, где непрочный платёжеспособной спрос, инвестор действует на грани своей рентабельности. Поэтому наряду с жилищным строительством необходимо обеспечивать создание рабочих мест.

А то, в какой степени город может поучаствовать в развитии территории, зависит от оценки коммерческой и бюджетной эффективности.

Директор компании «Новые горизонты» Роман Храмов кратко рассказал о деятельности своей компании, которая занимается проектированием, созданием и благоустройством общественных пространств. Он обратил внимание на то, что планирование общественных пространств сегодня происходит по остаточному принципу. На вопросы, связанные с благоустройством, как правило, уже не остаётся средств, поэтому к этой задаче надо подходить комплексно на этапе проектирования. Позиция же компании заключается в создании межрайонных и межквартальных зон отдыха, где учитываются интересы всех целевых групп, которые живут в конкретном районе.

Проректор по учебной и научной работе, заместитель председателя Учебного совета Университета Правительства Москвы Алексей Александров в свою очередь обратил внимание участников на то, как важно обсуждать и слышать друг друга, а также пригласил всех продолжать данную дискуссию на полях университета.

В продолжение дискуссии Дмитрий Желнин поинтересовался у застройщиков, насколько они прослушиваются к мнению и пожеланиям покупателей. Девелоперы заверили, что мнение клиентов, конечно же, для них ключевое и они обязательно прислушиваются к потенциальным, будущим владельцам квартир при выборе концепции строительства. Так, проводимые на постоянной основе опросы показывают, что обязательными требованиями со стороны покупателей является наличие на территории ЖК продуктовых магазинов, спортивных площадок, детских и дошкольных учреждений. Следующие по приоритетности - кафе и рестораны, дома быта, аптеки. И только потом идут внешние характеристики комплекса и его ценовая категория.

Затрагивая вопрос качества городской среды, заместитель директора по научной работе ГАУ «НИ и ПИ Градплана Москвы» Николай Кикава рассказал о том, как жители Москвы воспринимают это качество. На первом месте у москвичей - озеленение территории, далее - магазины и объекты социальной инфраструктуры, потом - зоны отдыха и только на пятом месте, к удивлению эксперта, уровнь транспортной доступности.

Влияние благоустройства на стоимость недвижимости по разным районам города тоже существенно отличается и цены так же зависят от запросов населения. Но чем больше дефицит услуги - тем больше ее вклад в конечную стоимость, подметил докладчик.

Премьера записи круглого стола состоится 30 апреля в 18:00 (МСК) на YouTube-канале «Митсан Консалтинг: диалоги о недвижимости» https://youtu.be/ahJ5t7Vs9Qg