Спрос на новостройки в регионе сокращается. А цены при этом растут. Учебники по экономике придётся переписывать.
За два года количество продаж по ДДУ в Петербурге сократилось в полтора раза. С января по июль застройщики заключили 44 365 договоров. За тот же период докризисного 2019-го было подписано 65 548 сделок. В Ленобласти – аналогичная картина: 17 986 долевых договоров за семь месяцев в 2019-м, 11 642 – в этом году.
На выручке, впрочем, это не отразилось. По данным сервиса DataFlat.ru, за июль 2019-го застройщики региона (Петербург плюс Ленобласть) выручили 34,6 млрд рублей, за июль 2021-го – около 49 млрд. Деньги в чужом кармане считать неприлично, но – всем бы такой кризис!
Конечно, изменилась и себестоимость. Сначала появились дополнительные затраты от перехода на эскроу-счета и проектное финансирование. С введением карантина уехали рабочие-мигранты; по мере ослабления ограничений вернулись не все и уже на другие деньги. Со второй половины 2020-го резко начали дорожать стройматериалы. (Отчасти – из-за «восстановительного» спроса на мировых биржах, отчасти из-за активности покупателей на внутреннем рынке.) Власти, увидев «лишние» доходы у застройщиков, стали перекладывать на них расходы на «социалку»...
Спад спроса и рост себестоимости сопровождались сокращением предложения. Девелоперы не видят в этом угрозы: Андрей Сорочинский, председатель совета директоров ГК «Полис Групп», напоминает, что рынок развивается циклами, подъём сменяется спадом, серьёзной угрозы это не несёт.
С этой оценкой солидарны и Максим Жабин, зам. генерального директора СК «ЛенРусСтрой», и Светлана Денисова, руководитель отдела продаж ГК «БФА Девелопмент». Максим Жабин также говорит о существенном изменении покупательских предпочтений: «коробки» в чистом поле больше никому не нужны, даже если недорого. Девелоперам приходится это учитывать при запуске новых проектов.
Спрос на новостройки подстегнула льготная ипотека, оперативно введённая правительством в мае 2020-го. Поначалу – в первые несколько месяцев – субсидированные ставки действительно работали на уменьшение регулярных платежей. Но уже к концу осени 2020-го в регионах с активным первичным рынком, включая Петербург и Ленобласть, вся выгода была «съедена» ростом цен. В городских «спальниках» цены за год (с июля 2020-го по июль 2021-го) увеличились на 46,5%, во Всеволожском районе ЛО – на 34,2% (см. табл. 1).
В результате припозднившимся покупателям жилья в новостройках в кредит вместо выгоды пришлось считать убытки. За год субсидирования ставок увеличился первый взнос – почти на 200 000 рублей в области, на 220 000 – в Петербурге. Выросли ежемесячные платежи и размер переплаты (см. табл. 5 и 6). В городе количество ипотечных кредитов на новостройки пока растёт, в области – стабильно снижается.
В целом основные тенденции первичного рынка в регионе выглядят вполне устойчивыми. Граждане приобретают всё меньше квартир, но платят за них всё больше. Власти не возражают – увеличиваются налоговые отчисления в бюджет. Девелоперов и банки сложившаяся ситуация тоже вполне устраивает. Покупатели, может, и против – но что они могут поделать? Разве что массово переключаться на ИЖС. Но и там их уже подстерегают и неадекватные ценники на материалы, и подорожавшая рабсила...
