26 октября 2022 года в Центре событий РБК состоялся Федеральный Девелоперский Форум, в котором приняли участие представители власти и банковских структур, руководители девелоперских и строительных компаний, собственники жилой недвижимости со всей России, а также стран СНГ.
Начался Форум с панельной дискуссии «Здесь и сейчас: основные ориентиры строительной отрасли», где модератором выступила руководитель отдела «Недвижимость» радиостанции Business FM Валерия Мозганова. Она зачитала приветствие Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Ирека Файзуллина в адрес участников.
Открыл дискуссию вице-президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), вице-президент СПб ТПП Антон Мороз, рассказавший, на что направлен фокус государственной поддержки стройотрасли сегодня и какие меры уже приняты.
«Национальное объединение строителей на постоянной основе ведет оперативный мониторинг ситуации в жилищной сфере на территории субъектов Российской Федерации. В некоторых регионах в октябре наблюдается снижение спроса на новостройки с 30% до 70% по сравнению с сентябрем. На то есть объективные причины - непростая экономическая и геополитическая ситуация, падение доходов населения, поэтому не всегда меры поддержки работают для россиян «на полную мощность», но всё же они есть и масштаб их для строительной отрасли уникален. Для урегулирования ситуации на рынке жилой недвижимости НОСТРОЙ совместно с Минстроем России готовит предложения по мерам поддержки застройщиков в новых экономических условиях. Более детальной информацией с конкретными цифрами обладает Росреестр. Конечно, нужно смотреть на наполнение эскроу счетов, которое сейчас недостаточное для того, чтобы застройщики могли спокойно себя чувствовать с проектным финансированием. Здесь стОит ещё раз обратить внимание на возможность раскрытия эскроу счетов - нас поддерживают в этом вопросе и Госдума, и Правительство, но Центральный Банк достаточно жёстко стоит на своей позиции. Если не брать жилищное строительство, существенную роль сыграло Постановление №1315, которое позволило пересматривать цену контрактов», - поделился он.
Затронул Антон Мороз и тему частичной мобилизации и оттока специалистов, не только рабочих специальностей, без которых реализация начатых проектов может остановиться, но и тех, без подписи и согласования которых не может начаться строительство.
Так, по результатам свыше 30-ти обращений в НОСТРОЙ от представителей профсообщества, рассказал он, Ассоциация направила письма в адрес Минстроя России и Ростехнадзора с просьбой выразить позицию, на что получила достаточно хороший ответ последнего. Ведомство выразило ряд таких предложений, как:
1) ввести мораторий на применение мер дисциплинарного воздействия и административных санкций к членам саморегулируемых организаций в случае мобилизации работников, наличие которых является обязательным требованием Градостроительного кодекса РФ;
2) предоставить возможность назначения исполняющих обязанности главного инженера, главного архитектора проектов без предъявления требований к стажу работы, возложив ответственность на работодателя;
3) ввести мораторий на плановые проверки саморегулируемых организаций в 2023 году.
«Мы отложили также процедуру прохождения специалистами, включёнными в НРС, независимой оценки квалификации на год для того, чтобы не перегружать сейчас бизнес. Хотя эта процедура, на наш взгляд, важна с точки зрения кадрового наполнения отрасли».
Это далеко не все меры поддержки, сделал ремарку вице-президент НОСТРОЙ.
«Предложения приходят каждый день и, хоть не всегда они реализуемы в действующей ситуации, главное, что налажен прямой контакт с Правительством и Минстроем, а субъекты совсем по-другому смотрят на строительный бизнес. Я думаю, что с учётом роста объёмов финансирования строительства у нас нет вариантов не выжить и не двигаться дальше», - выразил уверенность Антон Мороз.
Отвечая на вопрос о том, будет ли продлена льготная ипотека на новостройки, Мороз сообщил, что есть уверенность и что для этого делается всё максимально возможное.
«Буквально недавно проходил форум 100+ TechnoBuild в Екатеринбурге, где замминистра строительства РФ Никита Евгеньевич Стасишин очень правильную вещь сказал касаемо ставки ипотечного кредитования - нужно сначала пережить ту ситуацию, которая у нас сейчас сложилась в геополитике, потому что в этой ситуации, какая бы низкая не была ставка, мы всё равно будем находиться в состоянии турбулентности. Другое дело, что для строительства это привычное состояние. Мы прожили так в пандемию, хотя казалось, что все остановится и оно остановилось, но потом появились новые способы реализовывать квадратные метры и вернулось доверие населения, Правительство замечательно отработало со ставкой, появились различные формы ипотечного кредитования, ввелись инфраструктурное меню и новые инструменты для развития ИЖС. Одним словом, возникли конкретные возможности привлекать деньги населения в различных направлениях, в том числе, в конце концов появилось понятие строительства домов хозспособом», - напомнил он, добавив, что Правительство и лица, принимающие решения, находятся в живом диалоге и понимают, что меры придётся принимать разные, в том числе распространив льготную ипотеку на ИЖС, что даст новые возможности для девелоперов.
Считает необходимыми Антон Мороз и меры поддержки вторничного рынка, поскольку покупатели новостроек - это зачастую выходцы со «вторички», которые до начала кризисного периода смогли накопить некоторые суммы и могут использовать их, а также средства, вырученные с продажи «вторички», на покупку более комфортного жилья.
«Если мы не будем поддерживать рынок вторичного жилья, фактически эти люди не смогут использовать свои объекты недвижимости в качестве первоначального вклада».
От лица застройщиков выступили основатель и руководитель холдинга Legenda Intelligent Development Василий Селиванов, член Правления, заместитель генерального директора Группы ЛСР Иван Романов, управляющий партнер группы «Самолет» Александр Прыгунков.
Они поделились тем, как переживают сложившуюся экономическую и геополитическую ситуацию в стране, заверив, что, например, колебания, связанные с сокращением спроса - не критичны, а схема работы через проектное финансирование достаточно эффективно защищает застройщиков и помогает проходить кризисный период менее болезненно.
Василий Селиванов поддержал тезис Антона Мороза о том, что нельзя отрывать «вторичку» от «первички».
«Это два всегда взаимозависимых и сосуществующих рынка, это реальное понимание стоимости жилищного фонда в стране, это обязательное условие к развитию любых программ», - считает он.
А вот отвечая на вопрос к застройщикам о том, за что же всё-таки платит покупатель, Василий Селиванов объяснил собравшимся структуру себестоимости строительства, 50% которой сейчас составляют строительно-монтажные работы, 21% - земельный участок, 10% - социальная нагрузка, ещё 10% - это заёмные деньги и 9% - коммерческие расходы.
Участники также подискутировали на тему больших скидок от застройщиков, достигающих сейчас до 20-30%. Антон Мороз и девелоперы сошлись в едином мнении о том, что объективно это невозможно в принципе и реальные скидки сегодня могут составить 9-11%.
Переходя к антикризисным стратегиям, девелоперы поделились, что те копании, которые неоднократно проходили кризисы, как правило, стараются следить за своим состоянием и в хорошие времена, чтобы иметь возможность быстро среагировать на кризисную ситуацию и спокойно её пройти. На первый план выходит ликвидность компании и её финансовая политика.
Затрагивая вопрос «кадрового голода» на стройках, девелоперы назвали основными проблемами уровень руководителей, которые непосредственно управляют строительством, и уровень профессиональной компетенции рабочих, в связи с чем заявили о необходимости выстраивания долгосрочных партнёрских отношений девелоперских компаний с подрядными структурами, повышения производительности труда и внедрения цифровых технологий в процессы управления стройкой.
В свою очередь Антон Мороз поддержал коллег, подтвердив, что в наиболее стабильном положении сейчас оказались девелоперы полного цикла - те компании, которые занимаются не только девелопментом, но и производством стройматериалов, внедрением цифровых технологий. А вот комментируя ситуацию с кадровым дефицитом в отрасли, Антон Мороз озвучил несколько анонсированных Правительством РФ способов «покрытия» такового - это привлечение северокорейских рабочих и осужденных по нетяжким экономическим статьям, а также сделал акцент на необходимости увеличения объёма подготовки «национальной рабочей силы».
«По данным НОСТРОЙ, за последние три года колледжи страны выпустили около 63 тысячи строительных специалистов, а до стройки дошло не более 40%. Аналогичная ситуация и с ВУЗами - мы выпускаем бакалавров, а доезжают до стройки по высшим специализациям даже менее 40%. Почему? Если говорить об инженерно-техническом персонале, то «бакалавр» не может быть включён в строительный процесс сразу ввиду отсутствия достаточного объёма практики. При том, что денежные средства на хороших профессионалов закладываются достаточно немаленькие, бакалавру дорасти до человека, отвечающего за организацию строительства или проектирования, очень сложно. Это минимум шесть лет. Эти шесть лет надо на что-то питаться, строить свою семью и в принципе надо быть героем, чтобы прожить этот промежуток времени и пойти дальше. Если мы говорим про рабочие специализации, то, естественно, пугает уровень травматизма, размер зарплаты - хотя она сейчас и выросла, во многих субъектах все равно недооценена. Поэтому молодые люди, к сожалению, разворачиваются и уходят в сторону. Здесь нужны комплексные меры поддержки, которые позволили бы привязывать сразу выпускников ВУЗов к компаниям, которые действительно имеют потребность в таковых и готовы платить», - объяснил Антон Мороз и добавил, что нацобъединение сейчас ведет работу по оказанию помощи коллегам в адаптации учебных программ и обеспечении взаимодействия образовательных учреждений с работодателями.
Банковский сектор представил вице-президент по развитию государственных программ Банка ДОМ.РФ Андрей Бахмутов, рассказавший, какие риски учитывает банк при финансировании девелоперских проектов. В целом он резюмировал, что банковская система смогла адекватно ответить на стоящие вызовы и банки стали полноценными финансовыми партнёрами застройщиков. Определяется же доступность проектного финансирования экономикой проекта. Спикер отметил, что важны продажи, себестоимость, но самое главное - чтобы формировались правильные ожидания. В целом же, заверил он, банки готовы одобрять новые сделки и предоставлять застройщикам финансовый рычаг - только за октябрь банк ДОМ. РФ одобрил порядка 60 млрд рублей нового финансирования.
