21 февраля 2022 года в Правительстве Ульяновской области состоялся Круглый стол, посвященный вопросам совершенствования механизмов развития жилищного строительства и ценообразования в строительстве.
Открыл заседание губернатор Ульяновской области Алексей Русских. Он выразил благодарность Национальному объединению строителей (НОСТРОЙ) за внимание к региону, а также рассказал о жилищном строительстве в Ульяновской области, где за последние 11 лет построено и введено в эксплуатацию 9 млн 754 тыс. кв. метров жилья, а сам объём жилищного строительства увеличился более, чем в два раза.
Мероприятие включило в себя два тематических блока. Так, в первом из них речь шла о развитии системы ценообразования в строительстве на территории округа. С основным докладом по этой теме выступил президент НОСТРОЙ Антон Глушков.
Традиционно он начал с данных о росте цен на стройматериалы и о переходе на индексы по статьям затрат, который в ПФО осуществили все регионы, кроме Ульяновской области. Но несмотря на то, что даже в тех регионах, где неплохие результаты по росту индексов за год, индексы на материалы не покрывают рыночный рост стоимости строительных ресурсов, отметил докладчик. По прогнозам НОСТРОЙ, среднее увеличение стоимости строительства при росте цен на основные строительные материалы по ПФО составит около 12% при сметной прибыли в составе проекта около – 7%. Средняя стоимость строительства такого объекта из расчета индексами Минстроя России составляет ориентировочно 194 млн. рублей. Недофинансирование по регионам ПФО, исходя из представленных слайдов, колеблется от 10,9% (Удмуртская Республика) до 13,8% (Республика Мордовия).
Что касается исполнения программ по капремонту общего имущества в многоквартирных домах, то доля заключенных договоров в 2021 году от плана составила по ПФО 55,6%, а доля выполненных работ по ним - 74,7%, сообщил глава НОСТРОЙ. При этом ситуация по освоению в регионах округа разная. Есть высокое освоение (более 96%): Республики Мордовия, Марий Эл, Башкортостан, Татарстан, Ульяновская, Пензенская, Оренбургская, Кировская, Нижегородская области, (83%) Удмуртская Республика, а также очень низкое (46% и менее): Чувашская Республика, Самарский, Пермский край, Саратовская область.
Говоря о зарплатах, которые тоже оказывают значительное влияние на конечную стоимость строительства, Глушков отметил, что 2020-2021 годы стали революционными. Лидерами роста показателя оплаты труда рабочих стали Кировская область (14,5%), Нижегородская область (14,3%), Республика Татарстан (14,2%). Наименьший прирост показали Пермский край (6,4%), Республика Мордовия (2,5%), Удмуртская Республика (6,1%).
Следующее, на чем остановился глава НОСТРОЙ в своём выступлении - динамика наполнения ФГИС ЦС, с которой картина в ПФО не очень хорошая. При высоком показателе юридических лиц, где лидером стала Нижегородская область (83,2%), довольно низкий средний показатель по номенклатуре строительных ресурсов - Республика Татарстан и Пермский край (по 8%).
И наконец, переходя к сравнению нормативов стоимости одного «квадрата» общей жилой площади помещения, рекомендуемых Минстроем, с рыночной стоимостью на 1-й квартал 2022 года, Глушков отметил, что средний рост такого норматива составит 26,7%.
При этом во многих административных центрах норматив имеет занижение по сравнению с рыночной стоимостью - более, чем на 15% в Республиках Башкортостан, Мордовия, Татарстан, а также в Оренбургской и Самарской областях; от 5 до 15% - в Республике Марий-Эл, Удмуртской Республике, Пермском крае, Кировской, Нижегородской, Пензенской и Саратовской области. Соответствует рыночной стоимости рекомендуемый норматив в Чувашской Республике и Ульяновской области.
Вице-президент Российского Союза Строителей (РСС) Анвар Шамузафаров остановился подробнее на ключевых аспектах Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 года с прогнозом на период до 2035 года.
Прокомментировал его доклад Антон Глушков, сделав акцент на трёх отдельных блоках новой Стратегии, заслуживающих, по его мнению, особого внимания. Это огромный блок с мерами поддержки, изменением структуры и требованиям к ИЖС; так называемый «новый ритм строительства», в рамках которого идёт серьёзное сокращение количества административных процедур в строительстве - в первую очередь, благодаря цифровой трансформации. И, наконец, предлагаемое бюджетному строительству «инфраструктурное меню», которое даёт возможность реализовывать, в том числе, государственные обязательства, используя различного рода механизмы.
Президент СРО «Строители Ульяновска» Вячеслав Шаляхин рассказал о текущих результатах работы местных СРО и строительных компаний по наполнению ФГИС ЦС в Ульяновской области, которая в текущем году присоединилась к таковой в качестве пилотного региона.
Проблему исполнения государственных контрактов по строительству в своём докладе затронул представитель подрядной организации Антон Абакумов.
Второй блок был посвящён жилищному строительству и механизмам вовлечения земельных участков в оборот. С обзором рынка жилищного строительства в субъектах Приволжского федерального округа и в Ульяновской области выступил вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз.
Он констатировал позитивную динамику здесь, отметив, что объёмы текущего строительства после резкого сокращения в 2020-м остаются третий год на стабильных отметках – сегодня в округе строится 14,1 млн.кв.м жилья. Общие же объемы ввода жилья в ПФО в 2021 году достигли отметки в 17,4 млн.кв.м. Из них - 10,6 млн.кв.м в сегменте ИЖС против 8,9 млн.кв.м в 2020 году, уточнил Мороз. А вот сегмент МКД, по его словам, пока на стабильной отметке ввода 6,8-6,9 млн.кв.м.
При этом вице-президент НОСТРОЙ сообщил, что целевых показателей нацпроекта, которые были установлены на 2021 год по объёму ввода жилья, достигли все субъекты, а отдельные - серьезно превысили план, например, республики Татарстан (3012 тыс кв.м) и Башкортостан (2906 тыс кв.м), Пермский край (1317 тыс кв.м.) и Самарская область (1803 тыс кв.м). Исключением стала лишь Саратовская область – в 2021 году введено в эксплуатацию на 110 тыс.кв.м жилья меньше намеченной цели, добавил он.
Остановившись отдельно на показателях Ульяновской области, Мороз резюмировал, что после долгого снижения текущего объема строительства здесь в 2021 году этот показатель вырос и в январе 2022 года в стадии строительства находилось уже 558 тыс.кв.м многоквартирных домов.
Докладчик подробнее остановился на сложившейся практике применения проектного финансирования. Так, доля объектов в ПФО, которые строятся с привлечением средств граждан на счета эскроу, продолжает увеличиваться и составляет на сегодняшний день почти 87% рынка, а объем строительства с привлечением средств граждан «по старым правилам» сокращается - сегодня это лишь 7,5% рынка.
С механизмом в округе работают целых 12 банков, и 5 - в Ульяновской области, отметил Мороз. Абсолютным лидером, конечно же, является Сбербанк, занимающий более 62% всего рынка. На втором месте ВТБ – 13,6%, тройку замыкает «Банк.Дом.РФ» – 11,7% рынка.
Переходя к работе по совершенствованию регулирования проектного финансирования, Антон Мороз рассказал, что АО «ДОМ.РФ» совместно с профессиональным сообществом разработали проект корректировки Положения 590-П, которое в настоящее время устанавливает для застройщиков высокие обеспечительные меры и предъявление избыточных требований для получения ПФ, а также проект корректировки критериев программы поддержки низкомаржинальных проектов в рамках ПП РФ 629, подчеркнув, что все предложения НОСТРОЙ были учтены в данных проектах в полном объёме.
В частности, положительным результатом стало принятое Постановление Правительства №2301, которым была увеличена предельная стоимость проектов жилищного строительства, которые могут участвовать в программе субсидирования – с 500 до 800 млн.рублей; распространено действие программы на большее количество субъектов РФ – с 49 до 62; уточнен ряд критериев соответствия застройщика.
Отдельное внимание Мороз обратил на тот позитивный факт, что субъекты Приволжского федерального округа являются активными участниками данной программы поддержки низкомаржинальных проектов: по состоянию на декабрь 2021 года из 53 одобренных проектов – 23 реализуются в субъектах ПФО.
Также докладчик коснулся индивидуального жилищного строительства, работе над развитием которого Правительство РФ и кредитные организации стали уделять больше внимания, осветив, в частности, ряд положительных изменений и находящихся на рассмотрении инициатив.
Вместе с тем, подчеркнул Мороз, развитие жилищного строительства неразрывно связано с развитием механизма комплексного развития территорий (КРТ).
Представляя результаты мониторинга хода реализации 494-ФЗ, который направлен на принятие нормативно-правовой базы субъектов РФ для внедрения в регионах механизма КРТ, Мороз доложил о проведённой НОСТРОЙ работе в ПФО, где 13 из 14 субъектов приняли все необходимые акты для реализации проектов КРТ.
В частности, он рассказал, что в Республике Удмуртия отсутствует порядок согласования проекта решения о КРТ жилой застройки, проекта решения о КРТ нежилой застройки, подготовленные главой местной администрации, с уполномоченным органом исполнительной власти субъекта. Для реализации проектов КРТ полноценно, подчеркнул он, необходимо принять данный акт.
В регионах Приволжского федерального округа активно внедряется механизм КРТ, в крупных городах идет поиск территории под КРТ, начинается реализация проектов КРТ.
Кроме того, Правительственная комиссия под руководством вице-премьера Марата Хуснуллина утвердила новые проекты комплексного развития территорий в восьми регионах. Среди них - Республика Марий Эл, Нижегородская, Оренбургская области.
«В феврале прошлого года Ульяновская область была названа Минстроем РФ в качестве пилотного региона реализации проектов КРТ. Все необходимое регулирование для этого приняли здесь в сентябре 2021», - сообщил Мороз.
Одним из ключевых таких проектов Ульяновска он выделил градостроительное освоение набережной реки Свияги, в рамках которого предполагается берегоукрепление оползневой зоны, гидронамыв территории, расчистка русла. «Освоение поймы реки Свияги позволит использовать для застройки земли в центре города».
Помимо этого, Мороз отметил жилую и общественную застройку в Заволжском районе города Ульяновска, где общая площадь свободных от застройки участков составляет 1,1 млн кв. м., а также застройку жилого квартала по ул. Автозаводской общей площадью 703,5 тыс. кв. м. - здесь планируют построить жилые здания, гаражи, детские сады, спортивные сооружения и общественный центр.
Завершил свой доклад вице-президент НОСТРОЙ предложениями по совершенствованию нового регулирования КРТ, аргументировав тем, что расширение механизмов с учетом интересов инвесторов и застройщиков позволит увеличить темпы развития городских территорий с увеличением объемов ввода нового современного жилья.
Координатор НОСТРОЙ по ПФО Любовь Аристова доложила о внедрении механизма комплексного развития территории в субъектах Приволжского федерального округа.
Директор подразделения по вовлечению земельных участков АО «ДОМ.РФ» Степан Суслов рассказал о вовлечении земельных участков в оборот, в том числе для целей комплексного развития территорий, а также о масштабировании нового механизма реализации федеральной недвижимости – аукционов «за долю».
О совершенствовании законодательства о зонах с особыми условиями использования и о приаэродромных территориях участникам поведала директор департамента архитектуры Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области Софья Тюрина.
В завершение Министр строительства и архитектуры Ульяновской области Константин Алексич поблагодарил участников за содержательные доклады, подчеркнув, что благодаря такому активному участию меняется и законодательство, и подход к тем или иным вопросам.
«Мы видим, что ваш приезд в прошлый раз принёс определённые плоды. Надеемся, что и сегодняшняя встреча не станет исключением», - обратился он к делегатам НОСТРОЙ.
