1 марта в рамках «Российской строительной недели-2022» состоялся круглый стол «Проектное финансирование жилищного строительства».
В состав президиума вошли вице-президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Мороз, коммерческий директор компании MACRO Радик Нигматуллин, заместитель генерального директора портала ЕРЗ.РФ Светлана Опрышко, вице-президент по работе с органами государственной власти и корпоративным отношениям ГК «ПИК» Дмитрий Тимофеев.
Своё выступление Антон Мороз начал с презентации текущих показателей института проектного финансирования деятельности застройщиков жилья, которым сегодня охвачено уже 79,5% рынка. Однако, заметил он, число работающих с данным продуктом банков за последние полгода уменьшилось на два.
Говоря о влиянии нового механизма на рынок жилищного строительства и достижение стратегических задач, стоящих перед государством, Мороз констатировал продолжающееся сокращение текущих объемов строительства в сегменте многоквартирного домостроения, который сегодня составляет 94,5 млн кв метров, а также уход с рынка малых застройщиков.
«Если в сентябре 2019 года текущий объем строительства осуществлялся 3 857 компаниями, то сегодня это уже 3 422 юридических лиц», - сообщил докладчик.
Помимо этого, повлияло проектное финансирование и на «ценник» квартир. Мороз пояснил, что одним из критериев принятого Постановления Правительства №480, определяющего критерии, при соответствии которым проекты могли достраиваться по старым правилам, был – 10% проданных жилых площадей. Поэтому застройщики делали всё возможное, чтобы продать как можно больше площадей, тем самым спровоцировав общий рост цен на рынке.
«В конце 2019 – начале 2020 года правовое регулирование рынка стабилизировалось, одновременно было отмечено снижение цен продаж. Вот так реформа рынка долевого строительства стала первым фактором влияния на рост цен на жилье в России».
Обрисовывая ситуацию с проникновением проектного финансирования, Антон Мороз пояснил, что 100% уровень наблюдается только в 9 российских субъектах и в таком же количестве оно отсутствует – это регионы, в которых жилищное строительство вовсе не ведется. Лишь в 3 субъектах, по его словам, доля рынка проектного финансирования сегодня составляет менее 60%, в большинстве регионов – от 60% до 90%. А в 17 субъектах механизм закрывает практически весь первичный рынок жилья – от 90% до 99%.
Выступающий подчеркнул, что как раз из-за низкого уровня доступности проектного финансирования либо доступности только одной кредитной линии для небольших региональных застройщиков - последние уходят с рынка и сокращаются портфели проектов действующих компаний.
НОСТРОЙ проанализировал ситуацию в малых городах и вот результаты: в 86% городов с населением до 50 тыс. человек и в 59% городов с населением от 50 до 100 тыс. человек – строительство НЕ осуществляется. В 59 небольших городах нашей страны сегодня строится только один многоквартирный дом.
В этой связи, заявил Мороз, профессиональное сообщество выступает за пересмотр программы поддержки низкомаржинальных проектов. Он также напомнил о подписанном 15 декабря 2021 года Председателем Правительства РФ Михаилом Мишустиным изменении в постановление о субсидировании низкомаржинальных проектов, благодаря чему условия максимальной стоимости строительства увеличены до 800 млн рублей, а количество регионов, участвующих в программе, выросло с 49 до 62.
Антон Мороз озвучил необходимые меры по увеличению предложения жилья, подчеркнув, что они были подготовлены до введения в отношении России санкций со стороны Запада, однако многие из них актуальны и сейчас. Это:
В нацобъединении от реализации перечисленных мер ожидают роста уровня предложения и стабилизации цен при сохранении высокого спроса, гарантий соблюдения сроков ввода домов, достраивающихся в «старых» правилах, а также развития конкурентной среды в локации при поддержке малых застройщиков.
«Если говорить о действующей ситуации, то в первую очередь сейчас нас всех будут волновать те механизмы, которые Правительство постарается предложить для стимулирования спроса, ибо больше 96% жилья покупают российские граждане. Мы сейчас с коллегами обсуждали, что все равно для любого гражданина сбережение денежных средств с учётом инфляционных рисков, наверное, больше всего понятно в квадратных метрах. И всегда был, есть и будет стоять вопрос о том, чтобы банки могли предоставить деньги населению в каких-то разумных понятных числовых выражениях для них. Сегодня уже неоднократно говорилось и вице-премьером Маратом Хуснуллиным, и замглавой Минсроя России Никитой Стасишиным о том, что мы проходили подобную ситуацию в 2014 году, когда ипотечная ставка поднималась до 17%, и тогда Правительство смогло предложить условия, которые позволили нам продавать жилье в ипотеку под 11,5% - мера показала свою эффективность. Естественно, и те программы льготной ипотеки, которые сработали во время пандемии, тоже очень серьезно повлияли на устойчивость застройщиков и покупательскую способность населения. Мы надеемся, что подобные механизмы будут подобраны и сейчас, а также рассчитываем, что высказанные сегодня инициативы реализуются в неких программах. Ну и мы, как и Правительство, смотрим на азиатский финансовый рынок, который мог бы быть задействован на территории России для привлечения кредитных ресурсов», - добавил он.
Генеральный директор ГК «Омакульма», председатель Комитета РСС по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Виолетта Басина выступила на тему проектного финансирования и льготной ипотеки для ИЖС.
Заместитель директора по развитию бизнеса компании MACRO Павел Булатов познакомил участников с оцифровкой взаимодействия застройщика и банка.
Финансовый директор BM-GROUP Нарина Анфилатова осветила региональные особенности проектного финансирования на примере компании.
Дмитрий Тимофеев рассказал о том, что группа компаний «ПИК» продолжает реализовывать свои проекты в полном объеме, отметил механизм раскрытия эскроу-счетов, как возможный источник поддержания объемов строительства.
