7 апреля, во второй день работы Межрегиональной специализированной выставки «Стройиндустрия-2022» в здании Правительства Республики Бурятия состоялась дискуссия на тему «Комплексное развитие территорий – драйвер развития городов». Модерировал мероприятие руководитель ОСРГО «Всероссийский центр национальной строительной политики» Александр Моор.
С приветствием, рассказав в общих чертах о важности КРТ, выступил Министр строительства и модернизации жилищно-коммунального комплекса Республики Бурятия Николай Рузавин.
Вице-президент НОСТРОЙ, вице-президент СПб ТПП Антон Мороз подробно осветил практику правоприменения законодательства о комплексном развитии территорий (КРТ) в субъектах РФ.
Докладчик сообщил, что сегодня определены территории КРТ, градостроительный потенциал которых составляет 145 млн кв. метров жилья, а также активно ведется утверждение «пилотных» проектов. Так, по данным Минстроя, в России реализовываются 139 проектов решений о КРТ, принято 37 решений, по 13 таким проектам провели торги, а по 21 был заключён договор комплексного развития территории.
Переходя к отдельным аспектам принятия НПА по КРТ, Мороз отметил следующее:
74 субъекта РФ:
определили порядок реализации решения о КРТ жилой застройки;
установили порядок определения границ территории, подлежащей КРТ;
утвердили порядок согласования проекта решения КРТ, подготовленные главой местной администрации, с уполномоченным органом исполнительной власти субъекта;
установили критерии «ветхости» МКД.
В 76 субъектах определены правила определения начальной цены торгов при заключении договора о КРТ в случае, если решение о КРТ принято высшим исполнительным органом государственной власти субъекта или главой местной администрации.
Еще в 60 субъектах установлен предельный срок для проведения общих собраний собственников многоквартирных домов, не признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и включенных в проект решения о КРТ жилой застройки.
Готовы предоставить возможность покупки жилья большей площади, чем предоставляемые им жилые помещения, в 59 субъекте.
Утвердили регулирование о специальном счете, как способе формирования фонда капитального ремонта общего имущества, 49 субъектов.
В 70 субъектах установлен порядок заключения договора КРТ по инициативе правообладателей одного или нескольких правообладателей земельных участков и (или) объектов недвижимого имущества без проведения торгов на право заключения договора.
Далее Антон Мороз озвучил выявленные в результате мониторинга НОСТРОЙ проблемы, которые препятствуют наращиванию темпов внедрения механизма КРТ.
Во-первых, инвестиционная нагрузка на застройщиков, связанная с оплатой расселения жителей, строительством инфраструктурных и социальных объектов, не должна превышать рыночную стоимость земельных участков, полученных для реализации проектов КРТ.
«Если такая нагрузка выше рыночной стоимости земли, то требуется предоставление льгот и субсидий посредством участия бюджетных средств в реализации проекта КРТ. Вместе с тем в регионах с большим объемом аварийного жилья и «нерыночными» территориями, существующих мер государственной поддержки недостаточно для того, чтобы сделать проекты КРТ рентабельными», - объяснил Мороз.
К существенным рискам при реализации проектов КРТ он также отнёс возможность жителей выйти из проекта КРТ уже после принятия решения о КРТ и проведения торгов на право заключения договора о КРТ.
«Нарушается экономика проекта и его архитектурная концепция. При этом в законодательстве отсутствуют нормы, позволяющие в этом случае выйти из проекта застройщику или публичному инвестору. Для решения этой проблемы необходимо уточнить сроки для принятия решения об исключении многоквартирных домов из проекта КРТ, обеспечить участие застройщиков в общих собраниях граждан до проведения торгов для урегулирования всех разногласий на начальной стадии реализации», - подчеркнул спикер.
Ещё одним препятствующим началу активной стадии внедрения проектов КРТ Мороз назвал то, что сейчас не заключаются соглашения о защите и поощрении капиталовложений.
Ну и наконец, резюмировал он, имеются существенные трудности, связанные с изъятием земельных участков с расположенными на ними объектами индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Так, критерии «ветхости» ИЖС могут быть не установлены субъектом РФ, что может означать то, что под процедуру изъятия будут подпадать земельные участки, занятые только аварийными ИЖС.
Как следствие, Антон Мороз озвучил пакет предложений по совершенствованию законодательства о КРТ, и акцентировал отдельное внимание на развитии инженерной инфраструктуры для проектов КРТ. Для этого необходимо соответствующее обеспечение земельным ресурсом, вовлекая в оборот новые, никогда ранее не используемые территории, что особенно актуально для агломераций; снижение инвестиционной нагрузки на регионального застройщика и доступное кредитование для него, развитие механизма гарантирования со стороны субъекта РФ или АО «ДОМ.РФ». Кроме того, по словам Мороза, нужно синхронизировать планы развития территорий и инвестиционных программ РСО, а также предусмотреть возможность возврата застройщику инвестиций в инфраструктурное строительство.
Заместитель Председателя по развитию строительства МУ «Комитет по строительству Администрации г. Улан-Удэ» Зана Тумуров рассказал о развитии города Улан-Удэ, отметив, что КРТ является новой процедурой реализации крупных инвестиционных проектов по застройке территорий микрорайонов и кварталов. Отдельно он подчеркнул, что эффективное использование территории города - это одно из основных требований градполитики Улан-Удэ и здесь принято необходимое законодательство о КРТ.
В завершение Тумуров анонсировал планируемые в ближайшей перспективе в городе мероприятия, касающиеся переселения граждан, развития инженерной и социальной инфраструктуры, а также строительства Национального музея Республики Бурятия.
Открытыми, по его словам, остаются вопросы определения источников финансирования изъятия объектов капитального строительства и земельных участков под реализацию КРТ, а также строительства объектов социальной инфраструктуры; необходимость корректировки зон охраны объектов культурного наследия; необходимость передачи имущества ОИВ и ведомств на компенсационной основе; необходимость предоставления льготного финансирования для реализации проекта приспособления объектов культурного наследия к гостиничной функции.
В свою очередь Антон Мороз отметил, что в Сибирском и Дальневосточном федеральных округах есть целые города, где реализация механизмов КРТ постоянно находится на стыке Градкодекса и законодательства о сохранении объектов культурного наследия.
«Это сложная грань. С одной стороны, городские агломерации должны развиваться в формате максимального обеспечения комфортного проживания граждан, с другой стороны - мы должны, особенно в нынешнее время со всеми его вызовами, сохранять ту историко-культурную привлекательность и память, которая существует внутри городов. Абсолютно правильно поставили вопрос о необходимости отдельного регулирования данных зон. Я бы предложил тем субъектам, в которых зона культурного наследия достаточно большая и на которую всегда есть, в хорошем или плохом смысле, посягательства со стороны застройщиков с точки зрения возможности дальнейшего использования, выстроить какую-то отдельную позицию и изложить её протокольно в качестве предложения. Потому что со стороны Москвы, наверное, одно видение. Но я сам, например, уроженец Петербурга и для меня очень важно сохранить ту привлекательность города, которая существовала и существует сейчас. Поэтому сам отдельно готов эту историю с удовольствием отрабатывать и донести до Ирека Энваровича», - заверил он.
Директор Департамента комплексного развития территорий Фонда содействия реформированию ЖКХ Олеся Булгакова в своем выступлении озвучила такую проблему, как нежелание регионов обращаться в Фонд, из-за чего и возникают определённые разногласия.
«Тем не менее, у нас сегодня уже есть 7 субъектов, которым мы одобрили процедуры по КРТ», - заметила она, подробнее рассказала о работе Фонда с субъектами и презентовала так называемую «тепловую карту», отражающую скопление аварийного жилищного фонда по РФ.
Директор Департамента комплексного развития территорий Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Мария Синичич доложила о результатах работы применения механизма комплексного развития территорий в российских субъектах. Она коснулась 494-ФЗ, сообщив, что в регионах было принято более 600 своих нормативных правовых актов, напомнила о мерах поддержки, по которым ведомством подготовлено более 20 документов и большинство из них уже проходит обсуждение, отдельно коснулась инфраструктурных бюджетных кредитов, а также поделилась планами запустить разработку проекта планировки территорий.
Специалисты АО «ДОМ.РФ» дали разъяснения по поводу механизма инфраструктурных облигаций, а руководитель по параметрам развития территорий Анна Должанская подробнее рассказала о комплексном развитии территорий на земельных участках АО «ДОМ.РФ» и перспективах реализации таких проектов, которых сейчас уже на аукционе представлено шесть.
