Вчера, 16 мая в очно-заочном формате состоялось открытое заседание Комитета Российского союза строителей (РСС) по улучшению инвестиционного климата и комплексному развитию территорий на тему: «Инвестиционная деятельность в сфере жилищного строительства. Факторы риска». Модерировал мероприятие Председатель Комитета, вице-президент РСС, Координатор НОСТРОЙ по Сибирскому федеральному округу Максим Федорченко.
В заседании приняли участие представители Минстроя России, Фонда развития территорий, ДОМ.РФ, профильных министерств и ведомств субъектов РФ, а также региональные застройщики.
В начале Максим Федорченко представил информацию о деятельности Комитета в 2022 году, а также озвучил ряд существующих сегодня в отрасли проблем, которые будут обсуждаться в рамках заседания. Спикер отметил снижение доступности проектного финансирования и наполнения эскроу счетов, уменьшение платежеспособного спроса населения и повышение стоимости ипотечных продуктов.
Присоединившийся к участникам по видеоконференцсвязи вице-президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), член Комитета РСС по улучшению инвестиционного климата и КРТ Антон Мороз отметил, что несмотря на успешный для строительной отрасли прошедший год, когда она впервые обогнала все остальные отрасли по вкладу в ВВП (прирост составил 6,6%), для того, чтобы обеспечить к 2030-му объём ввода жилья не менее чем 120 млн кв. м в год важно создать соответствующие условия, в том числе обеспечить территории под жилищное строительство необходимой социальной, коммунальной, транспортной и иной инфраструктурой.
Достичь же поставленных задач, считает вице-президент НОСТРОЙ, государству позволит комплекс мер экономической поддержки, например, так называемое «инфраструктурное меню», благодаря которому регионы получили возможность привлекать инфраструктурные бюджетные кредиты по низкой ставке, использовать механизм инфраструктурных облигаций, а также средства Фонда национального благосостояния на модернизацию сферы жилищно-коммунального хозяйства.
«Механизм инфраструктурных облигаций компенсирует затраты на создание объектов инфраструктуры в рамках проектов редевелопмента. Являясь источником льготного долгосрочного финансирования, инфраструктурные облигации позволяют масштабировать финансирование жилищного строительства и возведение объектов инфраструктуры.
В свою очередь, использование льготных бюджетных кредитов позволило российским субъектам выбрать наиболее оптимальные и необходимые для региона инфраструктурные проекты», – пояснил Мороз, уточнив, что средства кредита могут быть направлены на создание и развитие объектов социальной, инженерной, туристкой, коммунальной и транспортной инфраструктуры, инфраструктуры индустриальных парков, технопарков, инновационных центров, а также на возведение жилой недвижимости, обновление подвижного состава общественного транспорта.
Приводя данные Росстата по рекордным объёмам жилищного строительства в 2022 году (102,7 млн кв. м), спикер обратил внимание на то, что в декабре 2022 года в процессе строительства находилось 98,6 млн кв. м жилья, что выше, чем в декабре 2020 и 2021 годов (в 2020 году данный показатель составлял 94,6 млн кв. м; в 2021 году – 96,4 млн кв. м). При этом на конец 2022-го показатель строительства жилья с использованием проектного финансирования составлял порядка 87,8 млн кв. м многоквартирного жилья (89% от всего объема долевого строительства).
Однако Антон Мороз обратил внимание на тот факт, что сейчас в стране не проданы почти 42 млн кв. м строящегося жилья, и ещё 27 млн «квадратов» находятся в запасе у застройщиков – продажи по ним девелоперы придерживают.
Например, рассказал он, в Санкт-Петербурге на конец 2022-го статистика реализации квартир в строящихся домах выглядела следующим образом: 34% ‒ проданная площадь (2,7 млн кв. м жилья); 42% ‒ непроданная площадь (3,4 млн кв. м жилья); продажи не открыты - 23% (1,8 млн кв. м жилья). Более того, добавил он, сегодня сохраняется низкий уровень «проникновения» ипотеки в сегменте ИЖС. Именно этим обстоятельствам, по мнению Мороза, и необходимо «уделять внимание» в 2023 году.
Выступающий также констатировал, что объём средств на эскроу-счетах в российских банках впервые за историю наблюдений снизился. По его словам, средства населения на счетах эскроу сократились (-54 млрд руб., или - 1,3% в декабре после -0,6% в ноябре) из-за ускорения их раскрытия ввиду активного ввода готовых объектов, а также некоторого снижения цен на квартиры в целях стимулирования продаж.
В целом же за год средства на эскроу выросли на 33%, или 1 трлн руб., что существенно ниже, чем в 2021 году (+1,9 трлн руб.), в том числе из-за более активного раскрытия (2,2 трлн руб. в 2022 году, против 0,9 трлн руб. в 2021 году) по завершенным объектам, сообщил Антон Мороз, отметив, что рост средств на счетах эскроу отстает от темпов прироста кредитов застройщикам жилья (+2,2 трлн руб. в 2022 году).
Отдельно он указал, что основная доля всех средств граждан на данный момент размещается в самых крупных российских кредитных организациях. Традиционные лидеры – Сбербанк (2,57 трлн руб., 53% от общей выдачи), ВТБ (0,97 трлн руб., 20%), Альфа-Банк (0,21 трлн руб., 4%), Банк ДОМ.РФ увеличил объем выдачи на 31% (до 181 млрд руб.). Следовательно, считает Мороз, в связи с сокращением объёмов средств на эскроу-счетах между ними в ближайшей перспективе может возникнуть конкуренция.
«Для застройщиков это означает повышение «стоимости» проектного финансирования. В свою же очередь, ухудшение доступности банковских кредитов неизбежно приведет к увеличению стоимости квадратного метра. Переход рынка жилищного строительства на механизм проектного финансирования с использованием счетов эскроу привел к снижению размера оборотных средств застройщиков, необходимых для реализации крупномасштабных проектов жилищного строительства в связи с невозможностью использовать денежные средства участников долевого строительства до окончания строительства. Это послужило фактором увеличения сроков строительства проектов комплексного устойчивого развития территорий, в том числе связанных с расселением аварийного жилья», — объяснил он.
Поэтому в НОСТРОЙ настаивают на дальнейшей проработке вопроса о поэтапном раскрытии счетов эскроу. На первом этапе, считают в нацобъединении, оно могло бы осуществляться только в отношении проектов КРТ при соответствующей гарантии АО «ДОМ.РФ» или высшего исполнительного органа власти субъекта РФ.
Здесь Антон Мороз привёл данные о том, что Банк ДОМ.РФ в 2022 году раскрыл застройщикам счета эскроу на 160 млрд рублей - деньги были перечислены девелоперам после ввода в эксплуатацию жилых объектов общей площадью 2,6 млн кв. м.
По сумме перечисленных банком средств в топ-5 регионов вошли: Москва (32,8 млрд руб.), Санкт-Петербург (18,2 млрд руб.), Московская область (17 млрд руб.) Тюменская область (13,6 млрд руб.) и Ленинградская область (12,1 млрд руб.).
Завершая выступление, спикер резюмировал, что происходящие сегодня в российской и мировой экономике изменения существенно отражаются на всех секторах отечественной промышленности, в т.ч. на положении дел в строительной отрасли. Однако она по-прежнему является одним из основных бюджетоформирующих сегментов рынка и драйвером роста экономики.
«Естественно, все меры поддержки, которые обсуждаются на общественных площадках, НОСТРОЙ внимательно отслеживает. Мы стараемся совмещать их с теми предложениями, которые выдают наши профильные комитеты, члены Совета, координаторы на местах, и напрямую доносить их как до Госдумы, так и до Аппарата Правительства и профильного министра Ирека Энваровича Файзуллина, который уделяет этим вопросам и предложениям, поступающим со стороны НОСТРОЙ и со стороны РСС, очень серьёзное внимание. Фактически деятельность министерства действительно вплотную связана с нашими общественными организациями».
Максим Федорченко заверил, что предложение будет учтено и включено в план работы Комитета.
Председатель Комитета НОСТРОЙ по административным процедурам в строительстве Леонид Бандорин (по ВКС) озвучил проблемы вовлечения земельных участков для жилищного строительства, в честности остановившись на тех, что связаны с правоприменительной практикой, куда входят вопросы приватизации и неразграниченности прав собственности на землю.
Заместитель директора Департамента градостроительной деятельности и архитектуры Минстроя России Ольга Дашкова посвятила свой доклад снижению административных рисков при реализации проектов жилищного строительства. Так, она сообщила, что в апреле 2023 года вышло Постановление Правительства РФ №689, согласно которому исчерпывающий перечень документов, сведений и согласований при строительстве сократился на 52 позиции — с 751 до 699.
Завершиться же 2023 год, поделилась планами Минстроя Дашкова, должен на отметке 650 позиций. Кроме того, добавила она, в планах - перейти от перечня к реестру документов, «превратив» его в электронный вид.
Заместитель директора Департамента комплексного развития территорий Минстроя России Максим Галь поднял вопрос повышения инвестиционной активности при подготовке проектов КРТ и рассказал о совершенствовании правового регулирования. Например, он высказал предложение дать регионам право при заключении договора о КРТ выбирать сразу несколько территорий, а также рассмотреть вопрос упрощения получения разрешения на строительство малоэтажного жилого комплекса.
О субсидировании застройщиков при расселении из аварийного жилищного фонда при реализации проектов КРТ жилой застройки доложила руководитель направления Комплексного развития территорий Департамента мониторинга регионального развития ППК «Фонд развития территорий» Инна Погребняк.
В свою очередь член Комитета, заместитель директора по градостроительной политике и внешним связям ГК «Пионер» Денис Новиков (по ВКС) перечислил риски снижения доступности ипотечного кредитования, на которое повлияли принятые в 2023 году решения Банка России. В результате объём продаж на первичном рынке жилья упал на 30% от плановых показателей. В качестве решения проблемы Денис Новиков предложил смягчить регуляторные требования ЦБ к программам «льготной ипотеки от застройщиков» и к ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом (до 30%), а также исключить «двойную» регуляторную нагрузку на сектор ипотечного кредитования. С ним единогласно согласились и участники заседания.
Актуальные вопросы проектного финансирования при реализации проектов жилищного строительства затронул в своём выступлении осветил председатель Комитета РСС по малоэтажному жилищному строительству Константин Пороцкий. Он предложил расширить программу «Стимул», включив туда малоэтажные жилые комплексы, выделить бюджет исключительного финансирования инфраструктуры этих малоэтажных объектов и распределить его по субъектам.
Член Комитета, заместитель генерального директора MR Group Андрей Кирсанов (по ВКС) начал с заявления о необходимости пересмотреть Градкодекс РФ и для каждого вида КРТ предусмотреть отдельное правовое регулирование. В рамках своего основного доклада он назвал основные риски девелоперских проектов в условиях текущей экономической и геополитической ситуации. Так, если не будет продлён мораторий на взыскание неустойки с застройщика (который действует до 30 июня 2023 года), стоит ожидать того, что команды профессиональных юристов будут взыскивать с застройщиков штрафы и неустойки за нарушение сроков строительства.
«Не секрет, что на сегодня эта проблема остаётся актуальной. Многие застройщики в этих современных условиях вышли из графиков строительства и это прямой риск для тех, кто 1 июля встретит с нарушением графиков».
Вызывают у спикера опасения и административные риски, а именно находящийся на рассмотрении Госдумы закон о тишине, которым запрещено проведение строительных работ с 19:00 до 9:00 и с 13:00 до 15:00 часов, а также по выходным и праздничным дням, что конечно скажется на сроках выполнения проектов. Андрей Кирсанов считает нужным доработать законопроект с учётом того, что ряд строительных работ является бесшумным.
Продолжилось заседание дискуссией, в ходе которой участники обсудили ряд других проблемных вопросов в сфере жилищного строительства, требующих решения на федеральном уровне.
