11 декабря 2024 года режиме видеоконференцсвязи состоялось очередное заседание Комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое России.
В заседании по видеоконференцсвязи принял участие руководитель Экспертной рабочей группы по рассмотрению проблемных вопросов в сфере проектного финансирования строительной отрасли Комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое России, вице-президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Мороз.
В начале заседания были утверждены итоги работы Комиссии в 2024 году и план работы Комиссии на 2025 год, доложил о которых руководитель Комиссии Рифат Гарипов.
По поручению Антона Мороза с докладом выступил Председатель Комитета по жилищному строительству НОСТРОЙ Алексей Сорокин. Он рассказал об определении оптимальной доли собственных средств застройщика на входе в проект в условиях сложившейся экономической ситуации.
Алексей Сорокин начал с констатации того, что сегодня застройщики, как и другие участники строительного рынка, оказались в сложных рыночных условиях, поэтому при планировании своей деятельности у них выросла приоритетность риск-менеджмента и антикризисного управления.
«Раньше застройщики, балансируя между себестоимостью строительства объектов, ценой банковских инструментов, в том числе, проектного финансирования, и ценой продаж объектов находили пути извлечения прибыли, потому что ориентировались на соотношение «спрос-предложение»», — пояснил Сорокин.
Сегодня же, продолжил он, в условиях дорогих банковских инструментов (ипотека, проектное финансирование, плавающая кредитная ставка) и высоких цен на стройматериалы наблюдается тенденция на снижение спроса и в перспективе снижение предложения. При этом, отметил Алексей Сорокин, в целях реализации уже начатых объектов застройщики вынуждены увеличивать свою долговую нагрузку. Все это, по его словам, в совокупности по законам рынка ведет к уменьшению доступности денежной массы для розницы и к резкому росту цен.
«Сегодня мы ещё видим большие объёмы вводимого жилья, но мы должны понимать, что это следствие ранее проделанной работы, которая происходила за 3-5 лет до момента ввода. Для поддержания объёмов жилого строительства и ввода объектов необходимо предпринять комплекс мер, позволяющий увеличить оборот на рынке первичной недвижимости, то есть говорить о стоимости проектов и их маржинальности», - заявил спикер.
Чтобы повысить маржинальность, считает он, застройщики в том числе должны уменьшать долю заемных средств при реализации проектов.
«Однако рыночные условия диктуют ситуацию, когда застройщик вынужден с каждым разом уменьшать долю собственных средств в связи с изменением стоимости строительства МКД. Если смотреть укрупненно, то такая стоимость складывается из трех основных показателей: непосредственно строительная себестоимость, то есть затраты, связанные с возведением объекта, стоимость присоединения объекта к сетям инженерного обеспечения и стоимость приобретения прав на земельный участок. Как показывает практика, наибольшее влияние на рост себестоимости строительства жилья оказывает увеличение цен на стройматериалы», - сообщил Алексей Сорокин.
Он добавил, что за неполные 11 месяцев текущего года произошел существенный рост цен на: песок (22%), раствор (20%), плиты перекрытия (17%), доска обрезная (17%), битум, щебень, смеси асфальтобетонные, бетон, блоки из ячеистых бетонов (14%).
По словам докладчика, производители обосновывают рост цен на свою продукцию следующими факторами: рост цен на сырье, на энергоносители, увеличение заработной платы рабочих/сотрудников в связи с инфляционными процессами, изменения налогового законодательства, удорожание логистики.
«Нельзя обойти стороной вопрос разницы между прогнозной и фактической инфляцией.
В смете указывается прогнозный рост, а если факт будет отличаться, то разница списывается на предпринимательские риски подрядной организации или влечет увеличение себестоимости строительства», — обратил внимание Алексей Сорокин.
Для примера он привел ситуацию, когда в 2023 году при формировании НМЦК в госконтрактах закладывалась прогнозная инфляция на 2023 и 2024 годы 7,0% и 5,3%, а фактически по итогам 2023 года составила уже по 9,1% на год.
«Конечно, сегмент госконтрактов и коммерческих контрактов отличается обширностью инструментария изменения цены строительных работ, но по факту что заказчики, что застройщики вынуждены в процессе строительных работ нести увеличенные расходы», - прокомментировал он.
Одним из важных факторов, который также влияет на удорожание квадратного метра жилья, по мнению Алексея Сорокина, является рост стоимости земельных участков, особенно в крупных городах и пригородах.
«В условиях ограниченности земли в крупных мегаполисах цена на землю растет. Этот фактор особенно важен для застройщиков, поскольку стоимость земельных участков в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах за последние несколько лет увеличилась.
При этом спрос на земельные участки всегда держался на высоком уровне, а в настоящее время часть спроса с рынка новостроек переходит на загородный рынок», - заметил Сорокин.
К примеру, сообщил он, с января по июнь 2024 года спрос на земельные участки в Московской области вырос на 2,3% относительно аналогичного периода прошлого года. В целом, считает Сорокин, сейчас существует тенденция развития жилищного строительства в регионах, а также в городах с небольшим количеством населения.
«Очень важно поговорить о доходах застройщиков, поскольку без этого невозможно уменьшить долю заемных средств при реализации проектов. Не секрет, что вследствие увеличения ключевой ставки уменьшилась доля выдаваемых ипотек», - затронул животрепещущий вопрос Алексей Сорокин, приведя данные «Обзора финансовой стабильности» Банка России, согласно которым, в третьем квартале 2024 года доля выдачи ипотеки на новостройки закредитованным заемщикам с показателем долговой нагрузки (ПДН) более 80% снизилась до 6% по сравнению с 46% годом ранее. Для вторичного жилья этот показатель также сократился — с 47% до 13%.
Основным мотиватором для совершения покупки, считает спикер, является условия ипотечного займа, который прямо влияет на размер розничного рынка первичного рынка жилой недвижимости. Уменьшение предельных кредитов по договорам долевого участия (ДДУ), по его словам, может оказать значительное влияние на рынок недвижимости и его участников.
«Ограничение максимальных сумм кредитов приведет к снижению доступности жилья, следовательно, потенциальные покупатели могут отложить покупку или выбрать более дешевое жилье за счет меньших квадратных метров. Иными словами, если покупатель изначально хотел купить двухкомнатную квартиру, он будет вынужден купить однушку или студию, поскольку «лимитов» недостаточно. В тот момент, когда спрос сместится на меньшую квадратуру, цена таких объектов вырастет. Совершенно очевидно, что несмотря на меньший спрос на бОльшие квадратные метры, объекты с большим метражом не могут стоить дешевле», – объяснил Сорокин.
Таким образом, убежден он, смещение спроса послужит неким «триггером» к тому, что цены снижаться не будут.
«Оценивая ситуацию с точки зрения макроэкономических правил, положение спасает объем предложения. Пока на рынке достаточное количество объектов разных сегментов, цена для потребителя сильно расти не будет, а учитывая общую динамику цен и специальные предложения застройщиков, возможно, средняя цена квадрата снизится в ущерб марже застройщика. Вместе с тем, меньшие предельные суммы могут заставить банки ужесточить условия выдачи кредитов и как следствие – банки могут также предложить заемщикам другие инструменты финансирования с целью компенсировать уменьшенные лимиты по ДДУ. Однако надо понимать, что общий уровень закредитованности населения весьма высок и без поддержки государства рынку первичной недвижимости не обойтись, возможно, путем реализации отдельных программ поддержки застройщиков», - предупредил Алексей Сорокин.
«С учётом ограничений, вводимых ЦБ на инструменты банков и застройщиков, по ипотеке с целью снижения ежемесячного платежа нужны дополнительные стимулы или инструменты для снижения ипотечной ставки хотя бы на 5% как минимум. И срок ипотечного кредита так же может повлиять для удержания хрупкого баланса спроса и предложения. Уменьшение предельных кредитов по ДДУ, скорее всего, повлияет именно на застройщиков, поскольку такая мера отразится как на спросе, так и на предложении в сфере жилищного строительства», - заключил он.
Эксперт Экспертной рабочей группы по совершенствованию законодательства в сфере проектного финансирования строительной отрасли Комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое России, исполнительный директор Клуба Инвесторов Москвы Владислав Преображенский озвучил меры поддержки застройщиков, в том числе предложение по новой редакции КОАП в части сокращения расходов и затрат застройщиков при подключении (технологическом присоединении) объектов капитального строительства (ОКС) к сетям инженерно-технического обеспечения (ИТО), а также рассказал о ситуации на рынке проектного финансирования. Спикер внёс предложение по пересмотру банками условий финансирования по действующим инвестиционно-строительным проектам и разработки мер по пресечению таких действий на будущее.
