После волны активного редевелопмента середины 2010-х – начала 2020-х годов Петербург разворачивает политику в обратную сторону. Смольный сделал ставку на сохранение промышленных территорий, а не на строительство на их месте жилья.
В новом генплане, который был принят в прошлом году и будет действовать до 2050 года, доля производственных зон увеличилась с 9,2 до 9,62%. Суммарно площадь всех городских промзон увеличится на 630 га. Это не много, но надо учитывать, что большая часть поданных собственниками земли поправок имела противоположный смысл и касалась перевода промзон под жилую застройку. И 99% из них поддержано не было. При этом Смольный как тогда, так и сейчас назвал сохранение действующих предприятий и привлечение в промзоны новых производств приоритетом для городских властей.Так, ещё в 2024 году вице-губернатор Николай Линченко объяснил "крайне взвешенный подход к вопросу сохранения промзон" необходимостью развития отечественного производства на фоне внешнего санкционного давления и ухода с российского рынка многих иностранных товаров и производителей.“"Генеральным планом заложены задачи сохранения позиций Санкт-Петербурга как одного из ведущих промышленных центров Северо-Запада и России", — подчёркивает чиновник.Тенденция продолжилась и при разработке Правил землепользования и застройки, которые должны принять в этом году. Из многочисленных попыток перевести промышленные территории под жильё и/или деловые функции одобрены лишь единицы.“"Принятые поправки в генплан дают однозначное понимание: дальнейшее преобразование обширных промышленных зон серого пояса под иные функции в ближайшие 10 лет не планируется. Поэтому новые проекты будут появляться на давно известных участках, которые удалось согласовать до внесения изменений в план", — констатирует директор по маркетингу LEGENDA Intelligent Development Всеволод Глазунов.
Ещё несколько лет назад в Петербурге редевелопмент активно развивался. Именно за счёт него вторую жизнь получили локации между станциями метро "Чёрная речка" и "Лесная", активно застраивается территория между Дальневосточным проспектом и Октябрьской набережной, оживает Васильевский остров. Все они стали символами превращения индустриального наследия в общественные и коммерческие пространства.
Для девелоперов территории серого пояса сохраняют привлекательность. Сейчас это одна из немногих возможностей раскрыть потенциал места внутри города и создать совершенно иное пространство для жизни.
"В Петербурге не так много проектов редевелопмента, как могло бы быть, — говорит генеральный директор группы компаний "Полис" Дмитрий Шергин. — Земли в центре Петербурга не осталось, поэтому редевелопмент территорий будет продолжаться. Власти говорят и об обратном редевелопменте — чтобы промышленность оставалась в центральных районах города. Мы тоже за создание и сохранение рабочих мест: жить там, где работаешь, — отличная экономическая и социальная модель. Всё должно быть в балансе: будет расти спрос на проекты смешанного использования, сочетающие жильё, офисы, ретейл и общественные пространства".
Его слова отражают настроение рынка: редевелопмент перестал быть просто способом заработать на локации, а стал частью более сложной городской логики — поиска равновесия между жильём, экономикой и идентичностью. Сейчас процесс редевелопмента во многом поставлен на паузу. Застройщики работают с ранее утверждёнными проектами на Васильевском острове, Обводном канале, набережной Чёрной речки.
Но за идеей "второй жизни" стоят огромные затраты. По словам Дмитрия Шергина, редевелопмент обходится минимум на 30% дороже строительства на пустом месте.“"Часто приходится иметь дело с изношенными коммуникациями, сложными грунтами, необходимостью сохранить исторические конструкции, которые не рассчитаны на современные нагрузки. Это сложнейший пазл из согласований, охранных зон, противопожарных требований и строительных норм. На территориях бывших промзон часто требуется дорогостоящая рекультивация. Всё это — капиталоёмкие барьеры в нашей работе", — поясняет он.С ним согласна директор департамента элитной жилой недвижимости NF GROUP в Санкт-Петербурге Алия Ханбекова:
“"Редевелопмент всегда сопряжён с рядом сложностей: не так много компаний умеют грамотно работать с объектами культурного наследия, сложно спрогнозировать сроки реализации и корректно выстроить финансовую модель. Кроме того, девелопер работает в рамках уже существующих планировочных решений, что ограничивает гибкость. Тем не менее редевелопмент будет развиваться и дальше, в том числе в сегменте промзон: это один из ключевых способов пополнения земельного банка города наряду с реконструкцией исторических зданий", — считает эксперт.Свободных "чистых" площадок практически не осталось — основной резерв роста в городе смещается в редевелопмент серого пояса и точечную реконструкцию в исторических кварталах.По оценке экспертов, промышленный серый пояс Петербурга — это около 6–6,5 тыс. га с ориентировочным потенциалом до 9–11 млн м2 нового жилья при условии снятия инфраструктурных ограничений и поэтапной расчистки территорий.Внутри исторического центра и прилегающих зон доля проектов редевелопмента уже достигает 70% и более от всего строительства; существенная часть — перепрофилирование зданий под жильё, апарт-форматы, офисы и торговлю.Точный "реестр" зданий, не находящихся под охраной КГИОП, — вещь динамическая: статусы регулярно пересматриваются, новые объекты получают охрану, и любой проект требует проверки по базе КГИОП и градрегламентам (исторический ареал, зоны регулирования, предмет охраны). Но тренд очевиден: в центре основной путь — сложный редевелопмент, часто с частичным демонтажем дворовых корпусов и надстройками в рамках действующих регламентов.“"Сколько метров в центре "можно построить" — вопрос о градпараметрах участка: высотности, плотности, историко-культурных регламентах, транспортной доступности и мощностях сетей. В действительности потенциал складывается мозаикой: единичные адреса, где возможна надстройка или новое пятно застройки после демонтажа корпусов и внутриквартальных флигелей, а также крупные промышленные острова серого пояса вокруг исторического ядра (Обводный канал, набережные Невы, промзоны вдоль ж.-д. и портовых веток). Именно там в последние годы и возникает основной объём новых метров, включая проекты федеральных девелоперов", — рассказывает соучредитель Kronung Group Филипп Шраге.
При этом риски для редевелопмента прежние: регуляторные (КГИОП и охранные зоны), инженерные (дефицит мощностей, вынос сетей), социальные (неоднородная социальная среда), финансовые (ставки и удорожание ресурсов). Но именно этот формат сегодня остаётся главным способом наращивать качественные метры в сложившейся городской ткани Петербурга.Спрос в верхних сегментах и арендные ставки в премиальных локациях позволяют закрывать финансовую модель при грамотной подготовке. При этом в Петербурге уже давно наблюдается дефицит участков, подходящих под жилую застройку."В такой ситуации у города есть три возможных пути развития: обратиться к уплотнительной застройке, заняться реновацией ветхого жилья или обратиться к редевелопменту неэффективных промышленных территорий. Наиболее перспективным в случае Петербурга представляется именно путь редевелопмента, поскольку в центральных и околоцентральных районах сохраняется большое количество промышленных и складских зданий, часть из которых уже давно находится в запущенном состоянии и не используется по прямому назначению. Одно из главных преимуществ этого метода — возможность создать новые здания в установленных городских границах, не увеличивая площадь мегаполиса", — отмечает начальник отдела продукта и аналитики группы "ЦДС" Наталья Кукушкина.По словам Евгении Кулеш, заместителя директора департамента стратегического консалтинга Nikoliers, без участия государства редевелопмент невозможен:“"Для Петербурга вопрос жизни исторических зданий — в общественной, экономической и культурной среде — всегда будет актуальным. В идеале хочется стремиться к балансу: возможности сохранения исторических объектов с учётом интересов всех сторон — города, девелоперов, инвесторов. Эта сложная, многоэтапная задача возможна только при конструктивной поддержке властей и федеральных структур", — уверена она. Как считают эксперты, перспективы редевелопмента в Петербурге будут тесно связаны с видением городских властей и с их желанием участвовать в реализации таких проектов.Многие промышленные территории принадлежат десятку, если не сотне разных собственников, в связи с чем в процессе расселения и выкупа земли должен участвовать медиатор, который сможет согласовать интересы всех участников проекта. Без такого внешнего "мотиватора", заинтересованного в том, чтобы городская территория развивалась, реализовать проект может быть очень трудно.“Активно этот процесс идти не будет, в редевелопмент будут вовлекаться территории, окончательно потерявшие всякую перспективу нежилого использования по мере реализации разного рода имущественных комплексов государственных или частных структур. В исторических частях города, напротив, редевелопмент практически только и остаётся. Но и здесь очень уж большой активности ждать не следует, процессы подготовки занимают много времени. И если предложение наиболее дорогой недвижимости, хоть и находится в явном дефиците, всё же может пополняться более-менее заметно и за счёт не очень частых проектов редевелопмента, то у комфорт-класса явные перспективы пока только в застройке остающихся свободных территорий. С устойчивой для комфорт–класса экономикой реализации потенциальных крупных проектов редевелопмента практически нет. Да и генплан прямо отражает, что в приоритете промышленные локации. В текущем тренде, если исходить из площадей и объёмов, у Ленобласти есть движение в этом направлении. Например, застройка бывшего аэродрома Ржевка и возможная потенциальная застройка аэродрома Горелово в совокупности формируют приличный объём предложения, сотни тысяч квадратных метров.
