Строительная отрасль переживает непростые времена – сокращается спрос на жилье, застройщики осторожничают и выводят на рынок все меньше новых проектов. Дорожные строители жалуются на сокращение финансирования, молодые специалисты не всегда охотно идут после колледжей и вузов на стройку. Как в этих условиях сохранять оптимизм, работать и видеть перспективы развития бизнеса? Об этом мы беседуем с президентом Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антоном Глушковым.
– Антон Николаевич, Президент России Владимир Путин по итогам заседания Президиума Госсовета, посвященного национальному проекту «Инфраструктура для жизни», дал ряд поручений в области строительства. Какие из них вы считаете главными именно для строительной отрасли, и как НОСТРОЙ будет помогать их выполнению?
– Самое главное – это сам факт, что прошло заседание Президиума Госсовета по стройке. Когда у первых лиц государства присутствует интерес к отрасли, это вселяет уверенность, что, несмотря на объективные бюджетные ограничения, меры поддержки отрасли будут найдены. Безусловно, нынешнее заседание Президиума Госсовета из всех тех, где мне довелось участвовать, было самым сложным с точки зрения принятия решений. Основной вывод из заседания, который нашел отражение в поручениях Президента России и который я сделал для себя, – это необходимость достижения взвешенного баланса между возможностями бюджета и насущными потребностями строительного комплекса, чтобы максимально сохранить объем жилищного строительства. Понятно, что он немного сократится по сравнению с рекордами последних двух лет, но должен оставаться в пределах 100 млн кв. м жилья в год.
Что касается конкретных механизмов поддержки, приоритетной и самой ожидаемой мерой является целевое субсидирование процентных ставок по проектному финансированию на определенный срок в определенных проектах и регионах. Сегодня не может быть тотального финансирования, как в 2022 году, когда оно очень помогло строительной отрасли, хотя и потребовало большого количества средств. В этом году, по различным расчетам, необходимо выделение порядка 57 млрд рублей из федерального бюджета для компенсации ставки до уровня 15% годовых – тогда застройщики смогут вводить новые объекты. Это критически важно, учитывая, что текущая рыночная ставка для застройщиков формируется на уровне ключевой ставки ЦБ плюс 5-6%, и субсидирование может покрыть существенную часть – порядка 10 процентных пунктов.
Сложно рассчитать точный объем необходимого субсидирования из-за недостатка полной информации о финансовых моделях застройщиков. Чтобы обосновать объемы и механизмы субсидирования и предупредить возможные злоупотребления мерами поддержки, властям необходимы детализированные данные и аналитика о реальном положении дел. ЦБ к имеющимся расчетам относится весьма скептически, считая, что денег понадобится гораздо больше.
При этом мы уже наблюдаем падение спроса на рынке многоквартирного жилья (МКД) – за 5 месяцев он снизился примерно на 12%, а доля МКД в общем объеме строительства упала до 34% (против 66% для ИЖС). Это тревожный звонок, который свидетельствует, что объемы строительства МКД пошли вниз, и подтверждает острую необходимость оперативных и взвешенных мер поддержки для стабилизации отрасли.
Если говорить про ИЖС, то до сегодняшнего дня у нас по большому счету не было государственного администрирования индивидуального жилищного строительства…
– Но, может, и не нужно государственное администрирование ИЖС, если там и так все хорошо?
– Статистика Минстроя России показывает, что началось снижение спроса уже и на ИЖС. Отчасти на это влияют экономика и емкость рынка, поэтому сейчас для ИЖС тоже понадобятся меры поддержки, в том числе установление четких технических требований и регламентация процедур получения проектного финансирования. И здесь, на мой взгляд, субсидии более вероятны, потому что сегмент ИЖС составляет лишь порядка 25% от общего объема ипотечного рынка, что делает субсидирование в этом направлении более реалистичным с точки зрения бюджетных возможностей.
А второй момент – это наведение порядка на рынке ИЖС с точки зрения квалифицированных участников рынка. В последнее время ведутся споры о том, кто виноват в просрочке по договорам подряда по объектам, на которые выданы ипотечные кредиты для строительства индивидуального дома. Банки считают, что Минстрой должен отвечать за подрядные организации, а Минстрой в ответ ссылается на специализированный закон 214-ФЗ, который защищает права граждан – но он касается исключительно многоквартирных жилых домов. А все, что связано с выбором подрядных организаций при ИЖС – это риск заказчика.
Была дискуссия, должны ли подрядчики состоять в СРО или достаточно их аккредитации банками. Анализ проблемных объектов, по которым нарушены графики производства работ, показывает, что 80% ИЖС строится с такими нарушениями, причем 20% из них – с фатальными: деньги выплачены, а работы не начаты. И сегодня это огромная проблема. При этом выяснилось, что больше половины подрядчиков, аккредитованных уполномоченными банками, не являются членами СРО, и банки сейчас спорят о принципах их отбора.
Кроме того, появилась инициатива депутата Госдумы Якубовского о формировании реестра уполномоченных подрядчиков для ИЖС в рамках льготной ипотеки. Но критерии попадания в этот реестр непонятны. Справедливости ради нужно сказать, что бо́льшая часть тех юридических лиц, которые попали в реестр аккредитованных банками подрядчиков ИЖС, – это поставщики домокомплектов, потому что ипотека выдавалась на стандартизированное жилье, и, по сути, банки аккредитовывали технологии, то есть производителей.
Но производители продают домокомплект, а не монтируют его. И, может быть, производители совершенно правильно находятся в этом реестре, но это не подрядные организации, которые несут ответственность за возведение объектов «под ключ». Так что проблема со строительством ИЖС сейчас серьезная, и именно поэтому одно из поручений Президента России – оптимизация процессов в индивидуальном жилищном строительстве. Ситуация чревата рисками, и нельзя допустить социальный взрыв. По большому счету, банки, которые умеют хорошо администрировать финансовые модели, оказались не очень разборчивыми в выборе своих партнеров-подрядчиков в сегменте ИЖС.
– А пригласить кого-то, кто поможет банкам в этом разобраться, например, НОСТРОЙ, – не подумали?
– Пригласить НОСТРОЙ для помощи банкам сейчас – вполне логичная мысль. Учитывая, как остро встал вопрос, и кому-то нужно нести ответственность, я думаю, интерес банков к НОСТРОЙ действительно может вырасти.
Третий момент, который, безусловно, важен, – это реальная эффективность «регуляторной гильотины». Мы все время сокращаем административные барьеры, но для человека со стороны иногда не совсем понятно, что это такое. При этом для бизнеса любой админбарьер – это всегда вопрос денег и выгоды. Если есть спрос, бизнес пойдет на преодоление барьеров, но если спроса нет, то никакие лояльные условия, предлагаемые регионом, все равно не привлекут туда бизнес.
Сегодня любой административный барьер стал важнее в 10 раз, потому что время на его преодоление очень подорожало. Раньше, при дешевых деньгах, время стоило не так дорого. Сейчас же, когда ты входишь в проект, например, в КРТ, ты тратишь свои деньги или замораживаешь кредитные на два года по ставке ближе к 30%. И каждый день таких процедур обходится колоссально дорого: 30% годовых – это 2% в месяц, а для многомиллиардных проектов это огромные суммы.
Поэтому вопрос сокращения админпроцедур, невзирая на уже проделанную колоссальную работу, стоит весьма остро, тем более что вдруг появилась проблема там, где не ждали. На федеральном уровне еще есть что оптимизировать и перевести в межведомственное взаимодействие, потому что в цифровой век большая часть информации уже содержится в цифровых реестрах и других системах. Но помимо этого у нас появился новый, очень большой пласт барьеров – это региональные требования в программах комплексного развития территорий (КРТ). Сейчас КРТ реализуется везде, где есть экономика строительства, при этом региональные власти перекладывают часть затрат на создание инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры на бизнес. И каждый регион делает это по-своему, в силу собственного «представления о прекрасном». Причем в разных регионах принципиально разная практика вхождения в КРТ, но всех их объединяет одно – огромный временно́й разрыв между первоначальным вложением денег бизнеса в покупку земли и началом работ по проекту. Чтобы преодолеть админпроцедуры, например, по вовлечению земельного участка в КРТ по инициативе правообладателя, самым проворным застройщикам требуется минимум полтора года.
То есть, с одной стороны, мы сократили почти на 400 дней админпроцедуры в строительстве, а с другой – добавили перед этим полтора года новых барьеров в КРТ, которые регуляторная гильотина не учитывает. Это очень серьезная проблема, и о ней нужно говорить, потому что из хорошей идеи, которую все мы поддерживаем, КРТ рискует превратиться в неподъемный механизм с бесконечными согласованиями проекта на всех уровнях власти, с участием в десятках согласовательных комиссий и огромными финансовыми затратами для застройщика. На личном опыте могу сказать, что такие процедуры и согласования могут затягиваться почти два года. Это просто ад! Причем сегодня КРТ выгодно не только власти, но и бизнесу, потому что других возможностей по освоению привлекательных территорий не существует. Но на фоне низкого спроса и проблем, которые есть при строительстве уже начатых объектов, застройщик десять раз подумает, браться ли ему за этот «чемодан без ручки».
Подробнее: https://nostroy.ru/company/news/?COMP_ID=t_news&CUR_TAB=0&eid=41642